20 年前万科刚进入房地产不久。我们进入上海是 1991 年，第一个就在长宁区建了西郊花园别墅。客户入住，投诉说我的汽车开不进去车库。我说怎么可能呢，后来发现，车进去的转弯半径是自行车的转弯半径。我们的设计师是骑自行车出身的，汽车要拐几次才能进去。

　　这就是中国的现状，使城市的道路从适应自行车到适应小汽车，这个过程中有很多问题。

　　最有意思的是什么呢?海南岛那时候热起来了，开发了很多别墅，当地把我请去对他们的设计进行点评。又去了一个别墅，进去参观一个卫生间，我说你怎么有两个坐便器?他说我这叫情人别墅。我一听挺好的，情人别墅是要两个。我再想不对啊，一块儿上厕所?后来弄清楚了，那叫比葫芦画瓢。其实原本一个是妇女专门用的清洁盆，他照搬过来以为是马桶。中国从传统的农村进入城镇化过程中，会犯很多的错误。

　　当然了，万科也是不断地试错。Ben Wood 先生参与设计的新天地是非常有名的。其中重要的一点是他如何尊重传统，如何把传统城市的记忆想办法保留下来。

　　这个尊重也在国外考察中感受过。比如我们到澳大利亚看到一个项目很有意思，就是一个城市工厂改成住宅。为了保留记忆，工厂的烟囱是不拆。我们回来也学习一下，天津一个玻璃厂有三根大烟囱。我们就跟地方公司的总经理说了，这三根烟囱不能拆的，我们现学现卖。等建设好了一看，我说烟囱呢?你哪怕给我保留一根啊，三根全没了。我们的负责人说我们要保留，但是业主不愿意，说你要留着烟囱我们就不买。我们要跟着消费者走。所以理想主义的东西就拆掉了，我就非常郁闷。

　　后来去日本参观京都一家搬迁的陶瓷厂，发现有三根烟囱，和天津玻璃厂的相似，但是是半截的，只是原来烟囱的 1/3。里面再看，拆的砖做了一个标志性的建筑，告诉你这里曾经是一个陶瓷厂。看着很受启发，如果我们在天津可以这样做，就可以把它保留下来，弄成一个城市雕塑品了。显然你有好的愿望还要有一些创意，更要尊重历史。

　　回到新的城镇规划，在这个规划出台之前，我是比较焦虑的，焦虑在什么地方呢?我们这几年就是靠基础设施拉动投资刺激经济。但是这种拉动更多的是沿着全国铁路、公路在一个城市地区配公共建筑，还是以大城市、省会城市为主的。现在提出这种大城市资源太集中了，应通过小城镇，用新一轮的刺激来拉动经济。这带来另外一个问题：中国的城市真的已经大到顶了吗?大城市病真的需要通过中小城市来解决吗?一出门就看到山看到水这种理想主义的东西，我是怀疑的。

　　我们知道，说大城市病的时候往往会说到贫民窟。刚才说“城市让生活更美好”，未必。要我说就是“城市让生活更好”。为什么?哈佛的格莱泽教授有一本书叫《城市的胜利》，他列举了里约，我们知道这座城市有很多的贫民窟，他做了调查和分析。什么是“让生活更好”?“更美好”那个“美”字就算了，你到贫民窟一看，绝对不美。格莱泽教授针对贫民窟调查，结果表明，卫生很差，水供应也不好，供电是黑帮控制。不过问贫民窟居民，你愿意在这里生活还是回到原来的地方生活，可以看到山看到水?他不愿意，为什么，因为他在这里有希望，生活是为了希望而生活的。为什么年轻人愿意离开家乡到城市来，他觉得可以给他更多的机会，这是非常重要的。

　　你说公平吗?不公平。你说不需要改善吗?当然需要改善，无非两种办法：一种就是硬把它拆了;另一个就是想办法局部改造。现在中国城镇化发展过程当中也存在这样的问题。

　　谈两句自己的体会，第一个就是发展商要扮演什么角色。直到 1993 年以前，万科始终是被动的。到现在，开始有一种被动到主动的感觉，就是我们参与到城市的规划当中。第二个就是绿色建筑，这个可以成为企业的品牌，也可以成为美誉度，成为竞争力。所以在未来的城市化过程当中，政府、媒体、社会都非常愿意看到有一定品牌和信誉度的公司进一步发展。下一步发展商扮演一个什么样的角色?主要还是通过自己的行动、自己的品牌体现，不仅仅是赢得消费者赢得市场，还要赢得社会的信任，更积极参加公益活动。